रियल एस्टेट | एक चक्रीय उच्च पर

Mr. Parikshit D Kandpal, CFA, HDFC Securities.

नए रियल एस्टेट अपसाइकिल के इर्द-गिर्द बहस बाजार के सामूहिक ज्ञान पर बादल छाए हुए है। बढ़ती आय के स्तर, किराये की पैदावार और ब्याज दर गलियारे के अंतर को कम करने, संगठित खिलाड़ियों द्वारा बाजार हिस्सेदारी हासिल करने, धन प्रभाव, संयुक्त परिवार के परमाणुकरण और मजबूत आर्थिक विकास में विश्वास जैसे संरचनात्मक परिवर्तन से प्रेरित होते हैं। ये टेलविंड एक रियल एस्टेट पुनरुद्धार के पक्ष में हैं और इससे बिक्री में अभूतपूर्व वृद्धि हुई है। घरेलू बचत का एक बड़ा हिस्सा घरेलू खरीद में निर्देशित किया जा रहा है, जिससे मजबूत ब्रांडेड खिलाड़ियों के लिए अनुपातहीन लाभ हो सकता है। टियर -2 डेवलपर इकोसिस्टम का पतन आपूर्ति श्रृंखला को बदल रहा है, जिसमें प्रतियोगी भागीदार और भूमि बैंक आपूर्तिकर्ता बन रहे हैं। हम स्थानीय बाजार के नेताओं पर दांव लगाकर और नए चुनौती देने वालों की पहचान करके इस चक्र को चलाने के लिए एक मामला बनाते हैं, जिनके पास पहले जीतने का अधिकार था लेकिन इसका इस्तेमाल करने में संकोच करते थे।

बहुत कुछ बदल गया है; अब तक की सबसे अच्छी सामर्थ्य, धन सृजन प्रभाव: COVID-19 एक बड़े रियल एस्टेट व्यवधान और त्वरित आवास मांग रूपांतरण के रूप में सामने आया। इसे बढ़ावा देने वाले कुछ उत्प्रेरकों में स्टैंप ड्यूटी में कटौती, डेवलपर छूट, उच्च एट्रिशन और परिणामी बढ़ोतरी, व्यापक कर्मचारी स्पेक्ट्रम को कवर करने के लिए ईएसओपी का लोकतंत्रीकरण, त्वरित यूनिकॉर्न स्थिति की उपलब्धि और शेयर बाजार में तेजी शामिल हैं। सर्वकालिक कम गिरवी दरों और सर्वकालिक उच्च सामर्थ्य ने सहायक वातावरण प्रदान किया है। हम मुद्रास्फीति को एक प्रमुख जोखिम के रूप में देखते हैं क्योंकि यह इनपुट लागत और बंधक दरों को अधिक बढ़ा सकती है और वसूली को पटरी से उतार सकती है। हम अभी भी मानते हैं कि डेवलपर्स के पास मुद्रास्फीति को अवशोषित करने के लिए हेडरूम है क्योंकि समय के साथ अधिक पारदर्शिता ने पूंजी की लागत कम कर दी है और संगठित डेवलपर्स को टियर -2 खिलाड़ियों की तुलना में 25-30% कम फंडिंग लागत का आनंद मिलता है।

कई टेलविंड्स संगठित खिलाड़ियों के लिए बाजार हिस्सेदारी में बदलाव को प्रेरित करते हैं: खरीदार के ब्रह्मांड का एक बड़ा हिस्सा टियर -2 डेवलपर्स द्वारा निर्माणाधीन परियोजनाओं को पूरा करने पर चौकस रहता है। इसने मनोवैज्ञानिक दिमाग के खेल के साथ-साथ बाजार हिस्सेदारी जीतने वाले ब्रांडों के साथ एक संरचनात्मक परिवर्तन किया है। टियर -2 डेवलपर्स स्वच्छ भूमि बैंक टाइटल के निर्माता हैं, उन्हें एक अपारदर्शी सोर्सिंग सिस्टम (झुग्गी बस्तियों, पुनर्विकास, सरकारी कॉलोनियों, राजनीतिक भूमि, आदि) के माध्यम से फ़िल्टर करते हैं, और उन्हें लॉन्च करने योग्य बनाते हैं। सेक्टर के औपचारिककरण से टियर -2 डेवलपर्स पार्टनर (बनाम प्रतिस्पर्धी) बन सकते हैं, जिससे टियर -1 डेवलपर्स के लिए बाजार हिस्सेदारी बढ़ सकती है। भूमि बैंकिंग और रियल एस्टेट विकास को अंततः अलग कर दिया गया है।

एसेट लाइट बैलेंस शीट विकास के अवसरों की तलाश के लिए हेडरूम छोड़ती है: पिछले कुछ वर्षों में हमारे कवरेज ब्रह्मांड में काफी गिरावट आई है और कंपनियां संयुक्त विकास या भूमि संयुक्त उद्यम के एक परिसंपत्ति-हल्के तरीके के माध्यम से नए विकास के अवसरों का पीछा कर रही हैं। एकमुश्त भूमि खरीद में गिरावट की प्रवृत्ति देखी गई है क्योंकि 1 वर्ष तक की लॉन्च तैयारी के साथ इन्वेंट्री प्राप्त करने पर अधिक ध्यान केंद्रित किया गया है। इसके अलावा, कंपनियां आईआरआर को अधिकतम करने पर ध्यान केंद्रित कर रही हैं बनाम पहले मूल्य निर्धारण और मुनाफे को अधिकतम करने पर ध्यान केंद्रित कर रही हैं। इससे नकदी प्रवाह को आगे बढ़ाने में मदद मिलेगी और बैलेंस शीट मजबूत होगी। मजबूत खिलाड़ी लचीले बने रहते हैं और दिलचस्प अवसर आने पर भूमि बैंकों का अधिग्रहण कर सकते हैं।

वैल्यूएशन कन्डर्रम को संबोधित करना: रियल एस्टेट रैली ने हमारे कवरेज ब्रह्मांड के लिए एनएवी छूट संकुचन (बनाम दीर्घकालिक औसत) को जन्म दिया है। हमारे पास भारतीय अपसाइकिल और स्टॉक की कीमतों पर इसके व्यवहार का एक सीमित इतिहास है (पिछले अपसाइकिल के दौरान कुछ सूचीबद्ध स्टॉक)। स्थूल और सूक्ष्म दोनों प्रकार के संरचनात्मक परिवर्तनों के परिदृश्य में कई यादृच्छिक इनपुट को मूल्यांकन में शामिल करना मुश्किल है, क्योंकि उन्हें प्रकट होने में समय लगता है। हमने प्रीसेल्स, नई मार्केट एंट्री, मार्केट शेयर गेन आदि के साथ परिदृश्य और संवेदनशीलता का निर्माण किया है। शीर्ष चयन: डीएलएफ, ओबेरॉय, फीनिक्स मिल्स, महिंद्रा लाइफस्पेस और ब्रिगेड एंटरप्राइजेज।